BTRA11 propõe conversão para Fiagro; TGAR11 mantém dividendo com fortes vendas

O fundo de investimento imobiliário BTG Pactual Agro Logística (BTRA11) comunicou ao mercado a distribuição de R$ 0,30 por cota em dividendos, com o pagamento agendado para o dia 29 de agosto de 2025. A data de corte para ter direito ao recebimento foi definida para esta sexta-feira, 22 de agosto.

O anúncio do rendimento, no entanto, veio acompanhado de uma notícia de maior impacto para o futuro do fundo: a gestão anunciou que irá propor aos cotistas a transformação do BTRA11 de um FII para um Fiagro, uma mudança que pode ampliar significativamente o escopo de atuação e a tese de investimento do veículo.

Fonte: StatusInvest

A proposta surge em um momento em que o fundo busca novas formas de alocação de capital e de geração de valor para os cotistas, mantendo o foco no setor do agronegócio. A decisão final sobre a mudança estrutural, que será submetida à aprovação dos investidores, será um passo fundamental para o futuro do fundo.

Análise dos dividendos e do resultado de julho

O valor de R$ 0,30 por cota marca uma redução em relação aos meses anteriores, sendo o menor dividendo distribuído nos últimos quatro meses. Ainda assim, o patamar está em linha com o nível recorrente que foi observado por mais de um ano, entre fevereiro de 2024 e abril de 2025. Com base na cotação de R$ 52,40 no final de julho, o dividend yield mensal do fundo ficou em 0,572%. Nos últimos 12 meses, a distribuição total do fundo acumula R$ 4,45 por cota.

O resultado líquido do BTRA11 em julho foi de aproximadamente R$ 1,0 milhão, o que equivale a R$ 0,28 por cota. O fato de a distribuição (R$ 0,30) ter sido superior ao lucro do mês é explicado pelo uso de ganhos de capital obtidos em vendas de terras realizadas no passado. 

Essas operações proporcionaram recebimentos que foram corrigidos por juros, o que contribuiu para complementar a distribuição de rendimentos aos cotistas.

A proposta de conversão do fundo para Fiagro

A principal iniciativa estratégica apresentada pela gestão foi o anúncio de que será levada aos cotistas a proposta de transformação do BTRA11 de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) para um Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro).

Segundo a equipe de gestão, o objetivo da mudança é ampliar o escopo de atuação do fundo, permitindo que ele explore um leque maior de oportunidades de investimento, mas sempre mantendo o foco em operações com lastro no agronegócio.

Essa mudança, se aprovada, representaria uma alteração fundamental na estrutura do fundo. Atualmente, como FII, sua atuação está mais restrita a ativos de natureza imobiliária. Como Fiagro, o leque de possibilidades se expande consideravelmente, alinhando o veículo de investimento de forma mais completa a toda a cadeia do agronegócio.

O que muda com a nova estrutura de Fiagro

Com a conversão, o fundo poderá passar a investir em uma gama muito maior de ativos.

A nova política de investimentos permitiria alocações em valores mobiliários de empresas do agronegócio, direitos creditórios do setor (como os CRAs - Certificados de Recebíveis do Agronegócio), imóveis rurais para arrendamento ou venda, e até mesmo participações diretas em companhias que atuam nas cadeias produtivas do agronegócio.

O fundo também poderia investir em cotas de outros fundos que invistam predominantemente nesses setores.

Essa flexibilidade permitiria à gestão uma atuação mais dinâmica, capaz de se adaptar a diferentes ciclos do mercado e de buscar as melhores oportunidades de retorno dentro do universo do agronegócio, não se limitando apenas à tese de imóveis logísticos.

Novos mecanismos e as perspectivas futuras

A proposta de alteração do regulamento também contempla a criação de um mecanismo de recompra de cotas.

Essa ferramenta permitiria à gestão recomprar as próprias cotas do fundo no mercado, uma estratégia que pode ser usada para gerar valor aos cotistas, especialmente quando as cotas estão sendo negociadas com um desconto considerado excessivo. A recompra estaria limitada a até 10% do total de cotas emitidas em um período de 12 meses.

A equipe de gestão informou ainda que já conta com um pipeline relevante de novas operações, com a expectativa de que sejam concluídas ainda em 2025, indicando que a mudança para Fiagro, se aprovada, pode ser sucedida por novas alocações de capital em breve.

Para suportar esses novos investimentos, o fundo encerrou o mês de julho com uma posição de caixa de R$ 51 milhões.

TGAR11 mantém dividendo de R$ 1,00 com avanço em projetos

Enquanto o BTRA11 planeja uma mudança estrutural para o futuro, o fundo imobiliário TG Ativo Real (TGAR11) demonstrou em seu último relatório a força de sua operação atual, com um desempenho de vendas consistente em seus diferentes segmentos.

O TGAR11 pagou dividendos de R$ 1,00 por cota em julho, um rendimento que corresponde a um dividend yield anualizado de 13,82%. O valor se manteve estável desde o início do ano e está no centro da projeção da gestão para o segundo semestre, que é de distribuições mensais entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota.

Segundo a gestora, o cenário atual ainda não oferece fundamentos sólidos para uma revisão positiva dessa estimativa.

Fonte: StatusInvest

A consistência dos rendimentos do fundo é sustentada pela forte performance de vendas em seus projetos. No segmento de urbanismo, o mês de junho registrou a venda de 183 unidades, resultando em R$ 19,4 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV).

Na área de incorporação, o destaque foi a emissão do "Habite-se" das torres do empreendimento Gran Life, em Anápolis (GO), uma etapa que permite antecipar o recebimento de valores das unidades vendidas e fortalecer o caixa. No mês, foram negociadas 51 unidades, movimentando R$ 21,45 milhões em VGV.

Já no segmento de multipropriedade, o foco do fundo tem sido o resort Aqualand, no Pará, onde foram vendidas 140 frações em junho, totalizando R$ 8,12 milhões em VGV, um movimento impulsionado pela proximidade das férias de julho.

O fundo também realizou uma movimentação ativa em sua carteira de crédito, com a venda de seis operações, somando R$ 31,6 milhões, e a aquisição de outras cinco, no montante de R$ 19 milhões, com taxas médias atrativas.