BTHF11 lucra R$ 16,6 milhões em setembro e vende 23% do EZ Tower em troca de cotas do IRDM11

O fundo de investimento imobiliário BTG Pactual FOF (BTHF11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro, informando um lucro líquido de R$ 16,657 milhões.

O desempenho representa uma queda em relação ao mês anterior, agosto, quando o resultado havia sido de R$ 21,093 milhões.

Fonte: BTG Pactual

O destaque do mês, no entanto, não foi o resultado financeiro, mas sim uma importante movimentação estratégica na carteira de "tijolo" do fundo. A gestão anunciou a venda de 23% da participação que o fundo detinha no edifício corporativo EZ Tower, em São Paulo.

A operação não foi paga em dinheiro, mas sim por meio de uma troca por cotas do fundo imobiliário IRDM11, em um movimento que, segundo a gestão, aprimora a liquidez da carteira e o resultado de caixa (FFO) do fundo.

Análise do resultado de setembro e a política de dividendos

O resultado de R$ 16,657 milhões em setembro foi sustentado por receitas totais de R$ 18,266 milhões, enquanto as despesas do período somaram R$ 1,609 milhão. Com base nesse desempenho, a gestão anunciou a distribuição de R$ 0,092 por cota, valor que foi pago em 14 de outubro.

Esse é o oitavo mês consecutivo que o fundo distribui exatamente o mesmo patamar de R$ 0,092 por cota, reforçando a política de previsibilidade e linearização dos rendimentos. Com base na cotação de fechamento do mês, de R$ 8,68, o dividendo representa um dividend yield anualizado de 12,72%.

É importante notar que o resultado apurado no mês, de R$ 0,094 por cota, foi ligeiramente superior ao valor efetivamente distribuído (R$ 0,092). Essa diferença permitiu ao fundo reter uma pequena parte do lucro em seu caixa, fortalecendo suas reservas para distribuições futuras.

No acumulado do ano (YTD), o retorno total do BTHF11 já atingiu 22,6%, um desempenho que supera com folga o do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da bolsa, que avançou 15,2% no mesmo período.

A venda estratégica de 23% do EZ Tower

A principal movimentação da carteira no mês foi a venda de 23% da participação que o BTHF11 detinha no ativo EZ Tower. Com a transação, a exposição do fundo ao imóvel foi reduzida de 12,9% para aproximadamente 8% do patrimônio líquido. A gestão informou que a negociação foi feita com base no valor de laudo (avaliação patrimonial) do ativo.

O ponto mais relevante da transação foi a forma de pagamento: o BTHF11 não recebeu dinheiro pela venda, mas sim cotas do fundo imobiliário IRDM11. Na prática, a gestão trocou uma participação direta em um ativo de "tijolo" (um prédio de escritórios) por cotas de um fundo de "papel" (focado em CRIs).

A gestão explicou o racional por trás da movimentação, afirmando que a operação reforça a estratégia de aprimorar o FFO (Funds From Operations, ou fundos gerados pela operação) e a liquidez da carteira.

Ao trocar um ativo imobiliário, que tem baixa liquidez, por cotas de um FII líquido como o IRDM11, o fundo ganha maior flexibilidade para futuras oportunidades de investimento. Além disso, a troca por um fundo de "papel" com um yield (retorno) mensal mais elevado deve proporcionar um ganho imediato no FFO, ou seja, no caixa mensal gerado pelo portfólio.

A gestão fez questão de ressaltar que a venda parcial não significa uma perda de convicção na tese de investimento do EZ Tower, que continua sendo visto como um ativo relevante no longo prazo.

A movimentação foi descrita como uma busca por "eficiência tática e diversificação", combinando a exposição remanescente ao EZ Tower com uma nova frente de investimento no mercado de FIIs de crédito, por meio das cotas recebidas do IRDM11 e de sua gestora, que também administra o IRIM11.

Composição da carteira e o mandato híbrido do BTHF11

A troca de um ativo de "tijolo" por um de "papel" reforça o mandato híbrido do BTHF11. O fundo não se limita a um único segmento, transitando entre renda fixa e renda variável dentro do universo imobiliário, com o objetivo de proteger o patrimônio em cenários de volatilidade e capturar valor em ciclos positivos.

Ao final de setembro, a composição da carteira refletia claramente essa estratégia diversificada. A maior alocação estava em FIIs de "tijolo" (31,0%), seguida por FIIs de "papel" (27,2%).

O fundo também possuía uma posição relevante em CRIs adquiridos diretamente (17,3%) e em ativos reais (13,8%). O restante do portfólio estava dividido entre caixa (10,3%) e uma pequena posição em ações (0,3%).

A posição de caixa de 10,3% é um destaque. Após a incorporação do BCFF11 no ano passado, a gestão do BTHF11 realizou um forte movimento de desinvestimento (venda de ativos) no portfólio recebido, que já somou R$ 429 milhões.

Essa estratégia reforçou as reservas de caixa do fundo, permitindo que a gestão capture a rentabilidade do CDI (que remunera o caixa) e, ao mesmo tempo, mantenha uma flexibilidade significativa para aproveitar novas oportunidades de alocação que possam surgir no mercado.

HGLG11 conclui compra de galpões no Espírito Santo por R$ 207,8 milhões

Enquanto o BTHF11 realiza um movimento tático de venda de um ativo de "tijolo", o CSHG Logística, um dos maiores fundos do segmento, anunciou a conclusão de uma nova e estratégica aquisição no Espírito Santo.

Fonte: StatusInvest

O fundo imobiliário HGLG11 finalizou a compra de 50% de um conjunto de galpões logísticos localizados em Cariacica (ES). A operação envolve dois galpões já concluídos, com área bruta locável (ABL) total de 83.780 m², que fazem parte do Condomínio Logístico CLCRLog, situado na BR-101.

Além dos ativos prontos, o empreendimento inclui uma área de expansão que contempla dois novos módulos que somam 29.580 m²: um no formato "built-to-suit" (sob medida) com entrega prevista para novembro de 2025, e outro especulativo, com conclusão programada para dezembro.

Estrutura financeira da aquisição e garantias de renda

Durante o fechamento da operação, o valor inicial de R$ 206,73 milhões foi ajustado para R$ 207,81 milhões. O pagamento foi realizado de forma não convencional: o vendedor subscreveu 1.281.021 cotas da 10ª emissão do HGLG11 e utilizou essas mesmas cotas para quitar o valor integral da transação.

O contrato inclui mecanismos de Renda Mínima Garantida (RMG) para assegurar a previsibilidade de receitas ao fundo. Para os galpões já locados, a vendedora garantiu um repasse mensal de R$ 1,29 milhão até que a receita de aluguel atinja esse patamar.

Para o módulo especulativo em desenvolvimento, haverá um pagamento mensal de R$ 211 mil, além dos custos de condomínio e IPTU, por até 12 meses após a conclusão das obras.

Com essas garantias, o HGLG11 passa a ter direito a receitas mensais totais de R$ 1,5 milhão dessa aquisição, equivalentes a R$ 0,04 por cota. A gestão destacou que a aquisição se alinha à estratégia de fortalecer o portfólio com ativos logísticos modernos e de alta liquidez em eixos relevantes do país.