XPML11 dispara lucro em 76%; GAME11 paga yield de 1,09% e gira carteira com liquidação de CRIs

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) apresentou um desempenho operacional robusto em seu último relatório gerencial, consolidando a recuperação do varejo físico em seus ativos. O fundo encerrou outubro com um lucro contábil de R$ 88,77 milhões.

Esse resultado representa um salto expressivo de aproximadamente 76% em comparação ao desempenho observado em setembro, quando o fundo havia reportado cerca de R$ 50,34 milhões. A variação reflete tanto a sazonalidade positiva do período quanto a eficiência na gestão das despesas.

Fonte: XPML11

A melhora não foi apenas no resultado final, mas também na ponta da operação. As vendas por metro quadrado do portfólio atingiram a marca de R$ 1.531/m², registrando uma alta de 7,5% em relação ao mesmo mês de 2024.

Ainda mais relevante para o cotista foi a conversão dessas vendas em caixa. O NOI Caixa (Lucro Operacional Líquido) por metro quadrado chegou a R$ 128/m², um avanço de 8,7% na mesma base de comparação anual. Oh my God

Força contratual: aluguel sobe mais que as vendas

Outro conjunto de métricas que chamou a atenção foi o desempenho das "Mesmas Lojas". O indicador Same Store Sales (SSS) cresceu 2,8%, mostrando que as lojas que já existiam no ano passado venderam mais.

No entanto, o Same Store Rent (SSR) — que mede o aluguel dessas mesmas lojas — subiu 4,8%. Esse descolamento é um sinal de força do fundo: ele demonstra que o XPML11 tem poder de barganha para reajustar contratos acima do crescimento das vendas, protegendo a rentabilidade real do portfólio.

Essa solidez operacional permitiu ao fundo acumular uma reserva financeira estratégica. Ao final de outubro, o XPML11 possuía cerca de R$ 0,53 por cota em resultados retidos e ainda não distribuídos.

Essa cifra, que considera inclusive a performance dos veículos investidos Omni Malls FII e NeoMall FII, funciona como um "colchão" de segurança. Ela permite à gestão linearizar a distribuição de dividendos futuros, evitando oscilações bruscas na renda mensal do cotista caso haja algum mês mais fraco.

O efeito "Dia das Crianças" e o varejo presencial

O contexto macroeconômico e sazonal foi um vento a favor. O mês de outubro é tradicionalmente impulsionado pela demanda do Dia das Crianças, e em 2025 não foi diferente. O fluxo nos shopping centers aumentou consideravelmente.

A estratégia conjunta de administradoras e lojistas, que organizaram agendas temáticas, eventos infantis e campanhas de experiência ("shoppertainment"), foi crucial para ampliar a circulação de consumidores e o tempo de permanência nos empreendimentos.

Dados do Índice Cielo do Varejo Ampliado (ICVA) corroboram esse cenário, mostrando que o varejo nacional cresceu 3,8% em termos nominais. Embora tenha havido estabilidade em termos reais (descontando a inflação), o setor de shoppings descolou da média.

Isso reforça a tese dos "ativos dominantes". Em 2025, o mercado observa uma concentração de performance: shoppings bem localizados, com mix forte em serviços, alimentação e lazer, estão capturando a maior parte do crescimento, enquanto centros de compras secundários sofrem mais.

É exatamente nesse nicho de qualidade que o portfólio do XPML11 se posiciona, beneficiando-se de propriedades de relevância regional que funcionam não apenas como centros de compras, mas como hubs de convivência e logística omnichannel.

GAME11 paga yield de 1,09% e gira carteira com liquidação tática de CRIs

Enquanto os shoppings colhem os frutos do consumo presencial, o segmento de recebíveis imobiliários (papel) foca na gestão ativa da carteira de crédito para entregar rendimentos consistentes e proteger o capital em um cenário de juros de dois dígitos.

O fundo imobiliário Guardian Multiestratégia (GAME11) anunciou a distribuição de proventos aos seus cotistas referente ao mês de dezembro. O valor declarado foi de R$ 0,095 por cota, confirmando a capacidade de geração de caixa recorrente do fundo mesmo em meses voláteis.

Dados do mês de setembro. Fonte: GAME11

O cronograma estabelecido define que os investidores posicionados até o final do pregão de 9 de dezembro de 2025 terão direito ao recebimento. O pagamento financeiro cairá na conta das corretoras no dia 19 de dezembro, garantindo liquidez antes das festas de fim de ano.

A rentabilidade anunciada chama a atenção pela competitividade frente ao CDI. Considerando o preço de fechamento de novembro (R$ 8,67), o rendimento equivale a um dividend yield mensal de aproximadamente 1,09%.

Quando anualizamos esse retorno, ele supera confortavelmente a barreira dos 13,8% ao ano. Vale sempre lembrar que, diferentemente de CDBs ou Tesouro Direto, os proventos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que eleva o ganho líquido real para patamares muito acima da média bancária.

Gestão ativa: a estratégia por trás dos R$ 12 milhões

Além da distribuição de lucros, a gestão do GAME11 demonstrou atividade intensa na reciclagem do portfólio, um diferencial importante para fundos de papel. Um destaque operacional recente foi a liquidação antecipada do CRI BRF SSA CCV.

Essa operação liberou aproximadamente R$ 12 milhões para o caixa do fundo. O movimento não foi defensivo, mas sim tático: em vez de deixar o dinheiro parado, os recursos foram prontamente reinvestidos em novos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no mercado secundário.

Essa estratégia reflete uma postura de gestão ativa, essencial em tempos de Selic a 15% ao ano. O objetivo é equilibrar a liquidez do fundo com a geração de resultado, capturando oportunidades de spread (prêmio de risco) sem travar o capital em ativos ilíquidos por prazos excessivamente longos.

O "Barbell" de indexadores: proteção e retorno

A carteira do GAME11 apresenta uma estrutura híbrida inteligente, desenhada para navegar diferentes ciclos econômicos. A maior parte do portfólio, cerca de 73%, está indexada ao IPCA, funcionando como uma trava de proteção contra a inflação de longo prazo.

O diferencial dessa parcela é a taxa média ponderada: o fundo carrega papéis com spread médio de IPCA + 11,4%. Esse prêmio de risco é extremamente elevado se comparado aos títulos públicos (NTN-Bs), sugerindo um potencial de retorno nominal robusto.

A outra ponta da carteira (27%) está atrelada ao CDI, com um spread médio de 8,5%. Essa parcela age como o motor de rentabilidade de curto prazo, capturando imediatamente os benefícios da política monetária restritiva do Banco Central e servindo como "caixa remunerado".

Comportamento no secundário e cenário macro

O contexto macroeconômico tem impulsionado a classe. O IFIX encerrou setembro com alta de 3,25%, atingindo 3.589 pontos, refletindo a entrada de fluxo investidor. Contudo, o mercado secundário do GAME11 exige atenção à liquidez.

As cotas oscilaram entre R$ 8,40 e R$ 8,57 recentemente, com liquidez diária média de R$ 75,3 mil. Esse volume, ligeiramente abaixo da média histórica, sugere que o investidor deve ter paciência ao montar ou desmontar grandes posições para não distorcer o preço.

Apesar da variação negativa acumulada de -7,01% nos últimos 12 meses na cota patrimonial, o foco do fundo permanece na renda. Com uma duration média de 4,4 anos, o GAME11 se posiciona como um veículo de crédito high grade pulverizado, ideal para compor a parcela de renda de uma carteira diversificada.