VISC11 lucra R$ 20,3 milhões e projeta estabilidade; XPML11 vende 9 shoppings por R$ 1,6 bi para quitar dívida

O fundo de investimento imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de agosto de 2025, informando um resultado total de R$ 20,37 milhões.

O valor, equivalente a R$ 0,71 por cota, ficou abaixo do montante distribuído aos cotistas, que receberam R$ 0,81 por cota em dividendos. A diferença foi coberta pela utilização de parte das reservas de lucros acumulados do fundo.

Fonte: StatusInvest

O relatório também detalhou a performance operacional dos shoppings da carteira, que apresentou um crescimento moderado, e trouxe uma projeção de rendimentos (guidance) para os próximos meses, sinalizando a manutenção do patamar atual de distribuição.

Além disso, o fundo comunicou ao mercado a conclusão da compra de uma participação adicional no Shopping Paralela, um movimento que reforça sua posição no ativo.

Análise do resultado de agosto e da distribuição de proventos

O resultado de R$ 0,71 por cota apurado em agosto foi inferior aos R$ 0,81 por cota que foram distribuídos aos investidores. A decisão de pagar um valor superior ao lucro do mês foi viabilizada pelo uso das reservas do fundo, uma estratégia utilizada pela gestão para manter a previsibilidade e a estabilidade dos rendimentos mensais, mesmo em períodos com resultados ligeiramente mais fracos.

O fundo demonstrou ter uma posição de caixa robusta para suportar essa política. Ao final do período, o VISC11 encerrou com R$ 25,393 milhões em resultados ainda não distribuídos, o que equivale a um "estoque" de R$ 0,88 por cota.

Adicionalmente, o Shopping Paralela FII, um veículo de investimento que é integralmente detido pelo VISC11, possui um resultado acumulado adicional de R$ 10 milhões, ou R$ 0,35 por cota. Somando os dois componentes, a reserva total de lucros não distribuídos do fundo alcança R$ 1,23 por cota, um colchão financeiro significativo.

Desempenho operacional dos shoppings e a base de comparação

Os indicadores operacionais do portfólio do VISC11 apresentaram uma evolução positiva, embora moderada, no mês de agosto. O NOI (lucro operacional líquido) em caixa do conjunto de shoppings do fundo apresentou uma alta de 1,7%.

As vendas por metro quadrado também cresceram 0,8% em relação ao mesmo período de 2024, quando ajustadas às participações atuais que o fundo detém nos empreendimentos.

Na análise de "mesmas lojas", que compara o desempenho de um mesmo conjunto de lojistas em relação ao ano anterior, os resultados foram mistos. As vendas (SSS - Same Store Sales) tiveram uma retração de 1,1%, enquanto os aluguéis (SSR - Same Store Rent) subiram 2,2%. Segundo a gestão do fundo, o avanço mais moderado nos aluguéis e a queda nas vendas podem ser explicados, em parte, por uma base de comparação muito forte.

Em julho de 2024, a estreia do filme "Divertidamente" havia impulsionado de forma atípica o fluxo de pessoas e o consumo nos shoppings, especialmente nos cinemas, criando um patamar elevado para a comparação com este ano.

Qualidade da carteira e a conclusão de nova aquisição

Os indicadores de qualidade da carteira do VISC11 se mantiveram em níveis saudáveis. Os descontos concedidos a lojistas ficaram em 1,9%, um patamar baixo, enquanto a inadimplência líquida, já ajustada, apresentou um saldo negativo de 0,5%, o que significa que o fundo recebeu mais pagamentos de aluguéis em atraso do que registrou novas inadimplências no período. A taxa de ocupação do portfólio encerrou o mês em 94,4%.

Um dos principais movimentos estratégicos do fundo no mês foi a conclusão da compra indireta de uma participação adicional de 25% no Shopping Paralela.

A aquisição foi realizada por meio do fundo imobiliário específico que o VISC11 já utilizava para deter sua participação no ativo e do qual é o único cotista. O movimento reforça a posição do fundo em um de seus principais shoppings e deve contribuir para o aumento da receita recorrente nos próximos meses.

Projeção de dividendos para o segundo semestre

A gestão do VISC11 também divulgou em seu relatório uma projeção de rendimentos para os próximos meses. A expectativa é de que a distribuição de dividendos permaneça no intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,85 por cota até o final do ano, em dezembro de 2025.

Essa projeção leva em conta a performance operacional esperada para os shoppings da carteira e a estrutura de custos do fundo.

A manutenção do guidance em um patamar próximo ao que vem sendo distribuído sinaliza ao mercado uma expectativa de estabilidade na geração de caixa e na remuneração aos cotistas para o restante do ano.

XPML11 vende participação em 9 shoppings por R$ 1,6 bilhão para quitar dívida

Enquanto o VISC11 detalhava a estabilidade de sua operação, o XP Malls (XPML11), maior fundo de shoppings do país, anunciou uma grande transação para resolver sua necessidade de caixa.

O XPML11, que encerrou o mês de julho com um lucro de R$ 66,566 milhões (resultado 38,23% superior ao de junho), assinou no final de agosto um memorando de entendimentos para a venda de participações em nove shoppings de seu portfólio.

O valor da transação foi estimado em R$ 1,6 bilhão, e a compra será feita pela Riza Real Estate, que vai estruturar um novo FII para gerir os empreendimentos.

Fonte: StatusInvest

A negociação é a solução encontrada pela gestão para resolver a necessidade de reforço de caixa do fundo, que, segundo projeções, teria um déficit de aproximadamente R$ 369 milhões até o final do ano para cumprir com obrigações de compras parceladas. O comprador fará o pagamento de aproximadamente 68% do valor (cerca de R$ 1,1 bilhão) à vista.

A XP Asset, gestora do fundo, estima que a venda será capaz de gerar uma liquidez de cerca de R$ 1 bilhão, além de um ganho de capital de R$ 278 milhões, o que representa uma potencial distribuição de dividendos bruta de aproximadamente R$ 4,90 por cota.

A transação envolve a venda de participações em shoppings como o Tietê Plaza Shopping (45%), Campinas Shopping (25%), Grand Plaza Shopping (20%) e a totalidade (100%) do Shopping Downtown, no Rio de Janeiro, entre outros.

Apesar da necessidade de caixa, a gestão destacou que o fundo possui uma estrutura sólida, com um patrimônio líquido de R$ 6,4 bilhões e uma dívida de R$ 550 milhões, o que representa um loan-to-value de 8%, patamar considerado saudável.