XPLG11 aumenta lucro em 21% e adquire ativo estratégico em Extrema (MG)

O XP Log FII (XPLG11), um dos maiores fundos de investimento imobiliário do segmento de galpões logísticos no Brasil, divulgou um resultado robusto para o mês de julho, sinalizando uma gestão ativa e focada na geração de valor para os cotistas.

A administradora do fundo reportou um lucro de R$ 25,599 milhões, um crescimento expressivo de 21% em comparação com o resultado de R$ 21,09 milhões obtido no mês anterior. Esse desempenho permitiu a distribuição de R$ 0,82 por cota, mantendo o fundo como uma opção relevante de renda passiva no mercado.

O resultado positivo foi acompanhado por movimentações estratégicas no portfólio, incluindo a aquisição da totalidade de um importante ativo logístico e a assinatura de um novo contrato de locação.

Fonte: Google Finance

Análise do resultado financeiro e dos dividendos

O desempenho financeiro do fundo em julho foi sustentado por uma receita total de R$ 30,744 milhões, enquanto as despesas somaram R$ 5,145 milhões. Com base nesse resultado, o XPLG11 anunciou a distribuição de R$ 25,564 milhões em dividendos, equivalentes a R$ 0,82 por cota.

O pagamento está programado para o dia 14 de agosto de 2025. Calculado sobre o preço de fechamento da cota em julho, de R$ 98,97, esse rendimento representa um dividend yield anualizado de 9,94%, um patamar atrativo quando comparado a outras opções de investimento no mercado.

Um ponto relevante destacado pela gestão é a existência de um resultado de caixa acumulado e ainda não distribuído de R$ 3,32 por cota, proveniente de um FII controlado integralmente pelo XPLG11.

Esse valor, que ainda não considera o ajuste inflacionário de parcelas futuras, funciona como uma reserva que pode ser utilizada para manter a estabilidade na distribuição de rendimentos nos próximos meses. A estratégia da gestão é justamente buscar uma distribuição uniforme de dividendos, alinhada ao fluxo de caixa semestral do fundo, o que confere maior previsibilidade aos cotistas.

Dividendos do XPLG11 ao longo dos anos.
Fonte: Status Invest

Movimentações estratégicas no portfólio de ativos

Em 31 de julho de 2025, o fundo assinou um compromisso para a aquisição da fração ideal restante do imóvel WT Extrema, localizado em Extrema, Minas Gerais. Com essa transação, o fundo passou a deter 100% dos direitos sobre o empreendimento, que se encontra totalmente locado desde sua inauguração.

A localização é estratégica, pois Extrema é considerado um dos principais polos logísticos do país, atendendo com eficiência o grande mercado consumidor de São Paulo e da região Sudeste.

A aquisição da totalidade de um ativo de alta qualidade e com ocupação total reduz o risco e aumenta o controle do fundo sobre a propriedade. Um detalhe importante da negociação é que o preço por metro quadrado foi 5% inferior ao valor pago na aquisição da primeira fração do imóvel, o que resulta em uma melhora no custo médio do ativo para o fundo.

No mesmo mês, a gestão também trabalhou para reduzir a vacância, firmando um novo contrato de locação para um módulo de 3.571,64 m² no Santana Business Park, em Santana de Parnaíba (SP). O contrato tem um prazo de 12 meses, com início em 15 de julho de 2025.

Visão geral do portfólio e saúde operacional

Ao final de julho, a vacância física do portfólio do XPLG11 estava em 7,4%. Este é um indicador crucial para fundos de tijolo e, no contexto atual do mercado de galpões logísticos, que apresenta uma média de vacância próxima a 10%, o número do XPLG11 pode ser considerado saudável, embora sempre seja um ponto de atenção para a gestão.

A carteira de locatários do fundo demonstra uma boa diversificação, o que mitiga o risco de inadimplência e de dependência de um único inquilino. Entre os principais nomes estão gigantes do varejo e da logística, como Leroy Merlin, que responde por 12% da receita imobiliária, seguida por Lojas Renner (9%), Mercado Livre (8%), Mobly (6%), além de B2W e Magazine Luiza, ambas com 4%.

Uma parte da diversificação do portfólio e contratos do XPLG11
Fonte: Status Invest

A presença de empresas com alta qualidade de crédito confere maior segurança ao fluxo de receitas do fundo. A alocação de ativos do XPLG11 permanece altamente concentrada em seu negócio principal, com 96% dos recursos investidos em imóveis, enquanto aplicações financeiras e cotas de outros FIIs representam 2% cada. 

Em suma, o desempenho do XPLG11 está inserido em um contexto setorial positivo para o mercado de galpões logísticos no Brasil. O principal motor desse segmento continua sendo a expansão do comércio eletrônico, que demanda uma infraestrutura cada vez mais robusta e eficiente para armazenamento e distribuição de produtos.