RBRP11 projeta retorno de 13% em novo projeto; MXRF11 lucra R$ 44,9 milhões

O fundo de investimento imobiliário RBR Properties (RBRP11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de julho, informando um resultado de R$ 4,187 milhões, um patamar praticamente estável em relação aos R$ 4,193 milhões registrados em junho.

Com base nesse desempenho, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,40 por cota em dividendos, um valor que se manteve dentro da projeção (guidance) estabelecida pela gestão para o segundo semestre de 2025.

Fonte: RBRP11

O relatório destacou a melhora contínua na taxa de ocupação do portfólio, que atingiu 93,4%, e trouxe atualizações sobre o avanço de seu principal projeto de desenvolvimento, localizado em uma das áreas mais nobres de São Paulo, que tem potencial para gerar um retorno significativo para o fundo nos próximos anos.

Análise do resultado de julho e da projeção de dividendos

O resultado do RBRP11 em julho foi sustentado por uma receita total de R$ 5,428 milhões, enquanto as despesas do período somaram R$ 1,241 milhão. A partir desses números, a distribuição de rendimentos aos cotistas totalizou R$ 4,871 milhões.

O valor de R$ 0,40 por cota está em linha com a projeção de rendimentos da gestão para o segundo semestre de 2025, que prevê distribuições mensais no intervalo entre R$ 0,38 e R$ 0,42 por cota.

A gestão fez questão de reiterar que essa projeção reflete apenas as expectativas atuais do mercado e da performance dos ativos, e não configura uma garantia de retorno futuro. A manutenção dos dividendos dentro do guidance, no entanto, sinaliza uma previsibilidade para os investidores que buscam uma fonte de renda recorrente.

Ocupação do portfólio atinge 93,4% e supera o ano anterior

O portfólio do fundo não passou por alterações em sua composição durante o mês de julho, mas os indicadores operacionais mostraram uma evolução positiva.

A taxa de ocupação física encerrou o mês em 93,4%, um resultado que supera em 4,8 pontos percentuais o índice que havia sido observado no mesmo período do ano passado, quando a taxa estava em 88,6%.

Essa melhora na ocupação é um fator fundamental para a saúde financeira do fundo, pois significa uma maior geração de receita de aluguéis.

O Edifício River One, ativo de maior relevância dentro da carteira do fundo, está com 90,9% de seus espaços locados. Atualmente, restam apenas meia laje e algumas lojas vagas, que, segundo a gestão, seguem em negociação com potenciais interessados.

A equipe gestora observou que a menor atividade na frente de novas locações durante o mês de julho foi influenciada pelo período de férias escolares, que geralmente adia as decisões de mudança de escritório por parte das empresas.

A expectativa, contudo, é de que as tratativas avancem nos próximos meses, com a possibilidade de se eliminar completamente a vacância no imóvel.

Mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo mostra recuperação

O bom desempenho operacional do portfólio do RBRP11 está inserido em um contexto de recuperação do mercado de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo. O relatório da gestão destacou que, no primeiro trimestre de 2025, a cidade registrou a 15ª sequência de trimestres com "absorção líquida" positiva.

Esse indicador mede a diferença entre as novas áreas locadas e as áreas devolvidas, e um resultado positivo significa que o mercado está ocupando mais espaços do que desocupando.

Esse movimento contínuo de melhora reduziu a taxa de vacância geral da cidade para 16,8%, segundo dados da consultoria Buildings.

Quando comparada à área total ocupada em 2020, no início da pandemia, a absorção líquida acumulada já se mostra 6,2% superior, um sinal claro do retorno gradual das empresas ao ambiente físico de trabalho e da retomada da demanda por escritórios.

Projeto de desenvolvimento na Faria Lima tem alto potencial de retorno

Outro ponto de atenção trazido pelo relatório foi o andamento do projeto de desenvolvimento JC589, um novo edifício corporativo localizado a apenas 350 metros da Avenida Faria Lima, o coração do mercado financeiro de São Paulo.

A região é marcada pela escassez de oferta de novos escritórios de alto padrão e por valores de locação que frequentemente superam os R$ 200 por metro quadrado.

A gestão projeta que o novo ativo, quando finalizado, tenha um "Yield on Cost" (retorno sobre o custo) acima de 13% ao ano em um horizonte de cinco anos. Além disso, a expectativa é de que o imóvel gere uma renda mensal equivalente a 10% ao ano sobre o capital que foi aplicado em seu desenvolvimento.

Para ilustrar o potencial de valorização, o relatório destacou que, enquanto o custo de desenvolvimento do JC589 é de aproximadamente R$ 17.000 por metro quadrado, ativos comparáveis na mesma região já foram negociados por valores muito mais elevados.

Um exemplo citado foi a transação do Edifício The One, situado na mesma rua, que foi vendido em setembro de 2023 por R$ 32.841 por metro quadrado, praticamente o dobro do custo do novo projeto do RBRP11.

MXRF11 registra lucro de R$ 44,9 milhões em junho

Enquanto o RBRP11 foca em sua tese de desenvolvimento, o Maxi Renda (MXRF11), maior fundo do Brasil em número de cotistas, também divulgou seus resultados, detalhando a performance de sua carteira de crédito.

O MXRF11 registrou um lucro de R$ 44,97 milhões em junho, um resultado ligeiramente superior aos R$ 44,6 milhões do mês anterior. A receita do fundo somou R$ 48,09 milhões, enquanto as despesas ficaram em R$ 3,12 milhões.

Desse total, R$ 43,73 milhões foram destinados ao pagamento de dividendos, o que equivale a R$ 0,10 por cota.

Fonte: StatusInvest

O resultado do fundo foi sustentado principalmente por sua carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que foi responsável por um resultado de caixa de R$ 38,57 milhões.

O portfólio de cotas de outros FIIs contribuiu com R$ 5,42 milhões, enquanto as operações de permutas financeiras adicionaram R$ 2,7 milhões à receita. O fundo também informou possuir uma reserva de correção monetária de R$ 34,5 milhões, o equivalente a R$ 0,0789 por cota.

Movimentações recentes na carteira de crédito

A gestão do fundo realizou movimentações recentes na carteira para reforçar o caixa, como a venda do CRI Uberlândia Refrescos. Em paralelo, o fundo adquiriu duas novas operações de crédito. Uma delas foi a compra de R$ 92,2 milhões do CRI Sicredi, que já foi vendido no mês seguinte, em julho, com ganho de capital.

Como fato subsequente ao fechamento do relatório, o fundo informou a aquisição de R$ 20 milhões do CRI JK Square.

A operação é atrelada ao IPCA com uma taxa de 9,0361% ao ano e tem como garantia uma laje corporativa de alto padrão em São Paulo. O portfólio de FIIs do MXRF11 se manteve estável, com uma posição de R$ 510,9 milhões.