BTLG11 lucra R$ 34 milhões com vendas; BTHF11 salta 37% no resultado e compra CRI a IPCA + 12,8%

O fundo de investimento imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de outubro de 2025, reportando um lucro líquido expressivo de R$ 34,186 milhões. Esse desempenho representa uma alta de 70,74% na comparação com setembro.

Fonte: BTG Pactual

No mês anterior, o fundo havia registrado um lucro de R$ 20,022 milhões. O salto no resultado foi impulsionado por uma combinação de desempenho operacional e, principalmente, pelo recebimento de parcelas de vendas de ativos realizadas anteriormente.

No mesmo período, o NOI (lucro operacional líquido) somou R$ 30,171 milhões. Já o resultado imobiliário total do fundo, que engloba todas as receitas geradas pelos imóveis e negociações, alcançou a marca de R$ 38,284 milhões.

Impacto das vendas de ativos no lucro

Uma parte relevante desse resultado veio do lucro com vendas, que somou R$ 10,8 milhões em outubro. A gestão detalhou a composição desse montante, que é fruto de desinvestimentos estratégicos.

A maior fatia, de R$ 8,8 milhões, corresponde ao recebimento da última parcela da venda dos ativos BTLG Feira de Santana e BTLG Guarulhos. Essa operação já havia sido comunicada ao mercado via fato relevante e agora foi concluída financeiramente.

Os R$ 2 milhões restantes referem-se à nona parcela da venda do ativo Barueri. Um detalhe interessante é que o saldo remanescente desse recebível foi assumido pelo BTLG11 durante a aquisição do fundo SARE11.

A gestão informou que esse fluxo de caixa vindo de Barueri continuará nos próximos meses, com o saldo restante sendo recebido ao longo de cinco parcelas mensais, o que deve contribuir para o resultado futuro.

Dividendos, receitas e despesas operacionais

Com base nesse caixa robusto, o BTLG11 distribuiu em novembro o valor de R$ 0,79 por cota. Considerando o preço de fechamento da cota em outubro, essa quantia equivale a um dividend yield anualizado de 9,2%.

Apesar do lucro alto, a gestão destacou que a linha de receitas de locação sofreu uma variação negativa em relação ao mês anterior. Esse movimento foi atribuído ao início de períodos de carência.

Essas carências foram concedidas de forma estratégica em contratos recém-firmados para atrair novos inquilinos e reduzir a vacância a longo prazo. É um custo de curto prazo para garantir fluxo futuro.

Simultaneamente, as despesas com comissões ficaram acima da média histórica. Isso reflete o alto volume de transações recentes, incluindo novas locações e revisionais relevantes que passaram a ser faturadas e pagas aos corretores.

A gestão também alertou que a linha de ajustes "caixa/competência" tende a apresentar maior volatilidade. Isso ocorre porque parte dos locatários possui contratos com pagamentos trimestrais ou quadrimestrais.

Atualizações da carteira e movimentações comerciais

Sobre o portfólio, o BTLG11 permanece com 33 imóveis, sendo um em processo de venda. O conjunto soma aproximadamente 1,3 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).

A concentração geográfica segue sendo um diferencial, com cerca de 90% desse portfólio localizado no estado de São Paulo, o principal e mais líquido mercado logístico do país.

A vacância financeira segue em patamar reduzido, de 2,4%, enquanto a vacância física consolidada do portfólio está em 2,3%, demonstrando a resiliência dos ativos.

Entre as movimentações comerciais recentes, o relatório apontou a conclusão da locação de um módulo de 1,5 mil m² no ativo BTLG Ribeirão Preto para uma empresa de logística. O contrato tem prazo de cinco anos.

Já no BTLG Mauá, foi finalizada uma negociação de revisional importante. O contrato envolve uma locatária que ocupa 12% da área total do ativo.

O resultado foi um aumento real de 14% no valor do aluguel. Com essa revisão, 26% do imóvel já teve seus contratos atualizados para novos patamares de preço, e a gestora segue em tratativas com os demais inquilinos.

BTHF11 tem alta de 37% no lucro e adquire CRI com taxa de IPCA + 12,81%

Enquanto o BTLG11 colhe frutos de suas vendas de ativos logísticos, o BTHF11, fundo de fundos e multiestratégia do BTG, também apresentou um forte crescimento de resultado em outubro, impulsionado por receitas de ativos reais e novas alocações em crédito de alto retorno.

O fundo BTHF11 encerrou outubro com um lucro líquido de R$ 22,848 milhões. Esse montante representa uma alta expressiva de 37,17% em relação a setembro, quando o fundo havia registrado R$ 16,657 milhões.

Fonte: BTG Pactual

Em valores por cota, o resultado contabilizado foi de R$ 0,111. Apesar do lucro forte, a gestão optou por manter a distribuição em R$ 0,092 por cota, adotando uma postura conservadora.

A equipe prefere aguardar até que o cenário macroeconômico para o próximo ano esteja mais claro. Isso permitirá revisar o guidance de distribuição com maior segurança, se necessário.

No acumulado de 2025, o retorno total (YTD) do fundo é de 22,6%. Esse desempenho supera com folga a valorização de 15,2% do IFIX no mesmo período, confirmando a assertividade da gestão ativa.

Receitas recorrentes e novas aquisições High Yield

O fundo somou aproximadamente R$ 24,4 milhões em receitas totais. Uma parcela relevante do resultado veio do reconhecimento da transação envolvendo o ativo EZTB (EZ Tower), além da distribuição do Shopping Pátio Maceió.

O destaque operacional do mês foi a aquisição do CRI LATAM-GRU. Essa operação foi estruturada para financiar a construção do centro de manutenção da companhia aérea em Guarulhos e conta com fiança bancária do Bradesco.

O BTHF11 adquiriu R$ 10,3 milhões desse CRI, a uma taxa de IPCA + 12,81% ao ano. Com essa alocação, o fundo conseguiu ampliar a taxa média do portfólio com um ativo de duration curta (3,1 anos).

Além da alocação em crédito, a gestão aumentou sua posição nas ações da Tenda (TEND3). Ao fim de outubro, a carteira estava diversificada com 31,6% em FIIs de tijolo, 26,5% em FIIs de papel e 17,7% em CRIs diretos.