PVBI11 projeta alta na vacância para 2026; MXRF11 lucra R$ 43,8 milhões e investe em CRIs

O fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) divulgou seus resultados referentes ao mês de outubro, reportando receitas totais de R$ 14,574 milhões. Esse montante equivale a uma geração de R$ 0,54 por cota.

Após as despesas, o resultado final líquido alcançou R$ 12,425 milhões, ou R$ 0,46 por cota. A gestão destacou que o mês transcorreu sem eventos não recorrentes que pudessem distorcer os números operacionais.

Fonte: PVBI11

Com base nesse desempenho, o fundo manteve a distribuição de rendimentos no patamar de R$ 0,45 por cota. O pagamento foi realizado no dia 7 de novembro de 2025.

O valor distribuído ficou ligeiramente abaixo do lucro gerado no mês (R$ 0,46), o que permite ao fundo reter uma pequena margem de segurança em seu caixa para futuras linearizações.

Vacância estável, mas com alerta de alta para 2026

No que tange à ocupação, o fundo não registrou alterações de inquilinos em setembro. Com isso, a vacância física permaneceu estável em 16,5%, enquanto a vacância financeira ficou em 17,7%.

No entanto, o relatório gerencial trouxe atualizações importantes sobre movimentações futuras que afetarão esses indicadores nos próximos meses.

Pelo lado positivo, a gestora confirmou a entrada da Timbro Trading no edifício Vera Cruz. A empresa ocupará a área que foi deixada pela Serena, mitigando parte da ociosidade.

Por outro lado, saídas relevantes estão programadas. O fundo prevê a desocupação do escritório Cascione no edifício FL 4440 já em dezembro.

Além disso, há a previsão de saída da Julius Baer em fevereiro de 2026, que liberará dois pavimentos inteiros no edifício Vera Cruz.

Essa última movimentação acendeu um sinal de alerta. Considerando essas saídas, a vacância física projetada do fundo pode saltar para cerca de 22,2% a partir de fevereiro do próximo ano.

Apesar do número elevado, a gestão destacou que já existem negociações prévias em andamento. O objetivo é realocar esses espaços antes mesmo que eles cheguem ao mercado, reduzindo o impacto financeiro.

Estrutura de capital e estratégia comercial

Um ponto de solidez do PVBI11 é a sua estrutura de capital. O fundo encerrou outubro sem qualquer alavancagem (dívida) ou obrigações ligadas a aquisições imobiliárias, o que protege o patrimônio em cenário de juros altos.

O portfólio permanece concentrado em imóveis de alta qualidade. Considerando a fatia de 49,5% do ativo FL 4440 (detida via outro FII), a alocação em "tijolo" chega a 97% do patrimônio líquido.

A carteira é composta por sete propriedades na região metropolitana de São Paulo, totalizando mais de 83 mil metros quadrados de área bruta locável. As participações táticas em outros FIIs representam apenas 1%.

Na ponta comercial, a estratégia tem sido adaptar os espaços à demanda. No ativo Union, por exemplo, o fundo vem redesenhando pavimentos para criar módulos menores, de aproximadamente 300 m².

Essa medida visa atender a um interesse crescente por escritórios de menor porte, uma demanda que a gestão identificou como bastante ativa no momento.

Já os ativos FL 4440, Vera Cruz e The One continuam oferecendo espaços prontos para ocupação imediata, com flexibilidade para adaptações sem a necessidade de grandes obras (turnkey).

MXRF11 lucra R$ 43,8 milhões e investe R$ 33 milhões em CRIs do Grupo Oba

Enquanto o PVBI11 lida com a gestão de vacância em seus escritórios de alto padrão, o fundo imobiliário MXRF11 fechou o mês de outubro com um resultado de R$ 43,827 milhões. A marca ficou ligeiramente abaixo dos R$ 44,396 milhões registrados em setembro.

A performance financeira foi sustentada por receitas próximas a R$ 46,06 milhões, contra despesas de R$ 2,23 milhões. Com base nisso, a distribuição mensal foi mantida em R$ 0,10 por cota.

Fonte: MXRF11

O pagamento ocorreu em 13 de novembro para os investidores posicionados em 31 de outubro. Considerando o valor de mercado de R$ 9,65, o rendimento correspondeu a 95,56% do CDI bruto (após ajuste de impostos).

Sob o regime de caixa, os rendimentos totais alcançaram R$ 44,73 milhões. A carteira de CRIs foi o carro-chefe, respondendo por R$ 33,53 milhões desse montante.

O portfólio de FIIs adicionou R$ 6,81 milhões ao resultado, enquanto as operações de permutas financeiras contribuíram com R$ 5,35 milhões.

O fundo ainda carrega uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 14,81 milhões. Esse valor equivale a R$ 0,0339 por cota e serve como proteção para distribuições futuras.

Movimentações: Compras de CRIs e Permutas

No segmento de crédito, o MXRF11 investiu R$ 28 milhões no mercado primário. O destino foram dois títulos do Grupo OBA (Oba BTS Taubaté e Campinas), ambos remunerados a IPCA + 9,75% ao ano.

Houve também um aporte adicional de R$ 5 milhões no CRI JK Square. Na ponta vendedora, a gestão realizou alienações no mercado secundário somando cerca de R$ 13 milhões.

Essas vendas, envolvendo papéis como HBR Hotel e MRV Pro Soluto, geraram um lucro de capital de R$ 522 mil para o fundo.

Na carteira de FIIs, o fundo vendeu R$ 10,5 milhões em cotas de outros fundos, encerrando o mês com R$ 579,48 milhões alocados nessa estratégia.

Já no portfólio de permutas financeiras, houve um desembolso de R$ 3 milhões para o projeto Vila Nova Conceição 1. Em contrapartida, o fundo recebeu distribuições de outros três projetos em andamento.