PMLL11 salta 43% no lucro com expansão de shopping; KNRI11 paga R$ 1,00 e avança obra do Biosquare

O fundo imobiliário Pátria Malls (PMLL11) apresentou um desempenho financeiro robusto em seu último relatório gerencial. O fundo registrou um resultado de R$ 17,302 milhões em outubro, o que representa uma alta expressiva de 43% frente ao lucro apurado em setembro.

No mês anterior, o resultado distribuível havia sido de R$ 12,059 milhões. Esse salto de performance foi sustentado por uma receita mensal forte de R$ 19,151 milhões, contraposta a despesas operacionais controladas de R$ 1,848 milhão.

Fonte: PMLL11

Com base nesses números, a gestão confirmou a distribuição de R$ 12,024 milhões em dividendos aos cotistas. O valor manteve o pagamento recorrente em R$ 0,86 por cota, estritamente dentro do guidance (meta) estabelecido no início do semestre.

Além de honrar a distribuição, o fundo reforçou seu caixa. A reserva acumulada de lucros avançou para R$ 0,81 por cota. Esse valor poderá ser utilizado em distribuições futuras para linearizar os rendimentos e suavizar eventuais oscilações de curto prazo.

Estratégia de alavancagem e expansão do Park Sul

A estrutura de capital do PMLL11 permanece saudável. A alavancagem do fundo encontra-se em 9,9% do patrimônio, um índice que a gestora classifica como parte de uma estratégia tática para aumentar o portfólio sem pressionar excessivamente o caixa.

Para os próximos anos, a projeção é de continuidade no processo de desalavancagem. A gestão estima manter esse mesmo patamar até o início de 2026, com uma tendência de redução gradual das obrigações nos períodos subsequentes.

Entre os acontecimentos mais relevantes do mês no portfólio físico, o destaque absoluto foi a inauguração da expansão do Shopping Park Sul. A obra foi tratada com ênfase no relatório gerencial devido ao seu impacto comercial.

A ampliação entregou 2,6 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) adicional. O projeto abriu dois novos corredores de circulação e qualificou o mix de lojas, incorporando marcas de peso nacional e internacional.

Novos inquilinos como Coco Bambu, Leitura, Colcci, Tommy Hilfiger, Calvin Klein, Havanna e Arezzo passaram a integrar o empreendimento. Além disso, a infraestrutura foi melhorada com a inclusão de cerca de 380 novas vagas de estacionamento cobertas.

Indicadores operacionais em alta

A melhora física se refletiu nos números. As vendas totais por metro quadrado (m²) do portfólio atingiram R$ 1.293, um avanço de 4,8% em relação ao mesmo período de 2024. No acumulado do ano, a performance é de +8,6%.

A eficiência operacional também cresceu. O NOI (Lucro Operacional Líquido) por m² chegou a R$ 84,70, com crescimento de 3,6% frente a setembro do ano anterior. Na base anual acumulada, a expansão do NOI foi de 4,8%.

Com um conjunto de 15 ativos distribuídos por diferentes estados e administradoras, o PMLL11 mantém uma taxa de ocupação física de aproximadamente 96%, demonstrando a resiliência de seus shoppings.

Outro componente estratégico da carteira é a posição de R$ 141 milhões no Barra Malls FII. O PMLL11 é o único cotista desse veículo, que detém o Rio2 Shopping e o Península Open Mall, ativos considerados fundamentais para o posicionamento regional do fundo no Rio de Janeiro.

KNRI11 paga R$ 1,00 por cota e avança em obra do Biosquare

O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) também prestou contas ao mercado. O fundo divulgou um lucro líquido de R$ 26,562 milhões em outubro.

O valor ficou abaixo dos R$ 29,818 milhões reportados no mês de setembro, mas a composição do resultado mostrou a robustez das receitas recorrentes, essenciais para a manutenção dos dividendos.

Fonte: KNRI11

As receitas de aluguéis somaram R$ 24,85 milhões, enquanto os ganhos com aluguéis antecipados adicionaram R$ 2,526 milhões ao caixa, compensando parcialmente a oscilação contábil.

As receitas financeiras, provenientes da aplicação do caixa, totalizaram R$ 3,38 milhões. Além disso, o fundo registrou um lucro não recorrente de R$ 1,621 milhão com a venda de ativo.

Apesar da oscilação no resultado contábil mensal, o fundo manteve sua previsibilidade de distribuição. A gestão confirmou que os cotistas receberão R$ 1,00 por cota referente ao resultado de novembro. O pagamento está programado para 12 de dezembro de 2025.

Estabilidade na carteira e vacância controlada

Um ponto positivo destacado no relatório foi a estabilidade da base de inquilinos. Não houve alterações (saídas ou entradas) ao longo de novembro, o que preserva a previsibilidade do fluxo de receitas.

No fechamento de novembro, a vacância física do portfólio foi de 3,86%, um patamar considerado baixo para o setor de lajes corporativas e logística. Já a vacância financeira ficou em 5,52%.

O indicador de vacância financeira ajustada pelas carências dos novos contratos apresentou uma leve melhora. Ele recuou para 6,62%, frente aos 6,75% observados no mês anterior, sinalizando que os descontos concedidos estão diminuindo.

Obras do Biosquare entram na reta final

A gestão da Kinea concentrou atenções no avanço da construção do Edifício Biosquare, localizado em São Paulo. Este é um dos principais empreendimentos em desenvolvimento dentro do portfólio e um vetor de crescimento futuro.

A obra segue rigorosamente dentro do cronograma estabelecido. Ao final de novembro, o projeto alcançou 77,38% de execução física global. A fachada já chegou a 80% de conclusão.

A instalação dos brises e do sistema unitizado de vidros está praticamente finalizada, mudando o visual do ativo. Equipamentos críticos, como elevadores, evoluem de forma consistente.

Internamente, os acabamentos e demais instalações seguem para as etapas de testes e comissionamento. Essa fase é crucial para a obtenção do Habite-se. A entrega final do empreendimento permanece projetada para março de 2026.

Comercialização de varejo no Biosquare

Além do progresso físico, o processo comercial do Biosquare também avança antes mesmo da entrega. O prédio conta com uma área de 2.700 m² no térreo destinada exclusivamente ao varejo e serviços.

Esse espaço está distribuído em quatro lojas grandes. Segundo a gestão do KNRI11, três desses espaços já estão em negociação avançada com operadores de alto padrão.

Essas tratativas refletem o apelo do ativo, que é considerado icônico e está estrategicamente posicionado em uma região nobre. A ocupação do varejo é vital para dar vida ao empreendimento e atrair inquilinos para as torres de escritórios.

Perfil híbrido e maturidade dos contratos

A carteira do KNRI11 mantém sua característica híbrida, reunindo 21 propriedades. São 13 edifícios corporativos e 8 centros logísticos de alto padrão.

A distribuição de área e de receita entre essas duas tipologias demonstra o equilíbrio estrutural buscado pelo fundo. Isso permite navegar melhor em ciclos econômicos distintos, onde logística e escritórios podem ter performances opostas.

O prazo médio dos contratos vigentes permanece alongado, em 9,27 anos, considerando todo o portfólio. Quando segmentado, esse prazo é de 7,82 anos para escritórios e impressionantes 11,07 anos nos imóveis logísticos.