RBRR11 avança em incorporação do PULV11; RECT11 tem salto de 165% no lucro com venda de ativos

O fundo imobiliário RBR Rendimento High Grade (RBRR11), da RBR Asset, reportou um lucro de R$ 13,4 milhões em seu relatório gerencial de setembro. Com base nesse resultado, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,80 por cota.

Fonte: RBRR11

O período também foi marcado por um movimento estratégico de consolidação. A gestora iniciou o processo de incorporação do fundo RBR Crédito Pulverizado (PULV11) pelo RBRR11, uma operação que visa simplificar a estrutura de produtos e fortalecer a liquidez do fundo principal, que deve se aproximar de R$ 1,5 bilhão em patrimônio líquido.

Dividendos e desempenho

A distribuição de R$ 0,80 por cota, referente aos resultados de setembro, equivale a um dividend yield anualizado de 11,54%, calculado sobre o valor de mercado.

O resultado reflete a estratégia do fundo, que investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) de risco high grade (baixo risco de crédito), com forte presença em operações indexadas ao IPCA+.

Apesar dos resultados consistentes, o fundo segue sendo negociado com desconto em relação ao seu valor contábil. No fechamento de outubro, as cotas estavam cotadas a R$ 84,57, o que representa um desconto de 8,73% em relação ao valor patrimonial.

Alocação da carteira e novas aquisições

Durante o mês de setembro, a gestão realizou um novo investimento de R$ 900 mil no CRI Carteira MRV IV (Série III). Este título, que oferece uma remuneração de IPCA + 12,40% ao ano, é focado no financiamento de unidades habitacionais vendidas pela incorporadora MRV.

O portfólio total do RBRR11 soma R$ 1,39 bilhão em patrimônio líquido, distribuído em 51 ativos diferentes. A carteira apresenta uma duration (prazo médio ponderado dos títulos) de 4,1 anos e spreads médios de IPCA + 9,42% e CDI + 2,05%, reforçando o perfil conservador do fundo.

Foco em garantias "Prime" e diversificação

A gestão destacou a robustez das garantias que lastreiam as operações de crédito do fundo. A exposição geográfica segue concentrada no estado de São Paulo, que representa 71% de todas as garantias.

Deste total em São Paulo, 36% estão localizadas em regiões "prime" da capital, como Faria Lima, Jardins e Pinheiros, áreas com alta liquidez imobiliária e valor de metro quadrado elevado.

O fundo também mantém um LTV (Loan-to-Value, ou razão de garantia) médio de 49%. Isso significa que, para cada R$ 1 de dívida (crédito), há cerca de R$ 2 em ativos imobiliários dados como garantia, um nível considerado bastante conservador.

A diversificação setorial também é um pilar da estratégia: 46% da carteira está alocada em CRIs do setor residencial, 35% em galpões logísticos e 18% em lajes corporativas. Em termos de qualidade de crédito, 93% das operações contam com rating "A" ou superior, conforme a metodologia de análise da própria gestora.

A incorporação do PULV11

A principal notícia estratégica do período foi o início do processo de consolidação entre o RBRR11 e o PULV11. Com a operação, os cotistas do PULV11 receberão cotas do RBRR11, em proporção equivalente à sua participação atual.

O movimento marca um passo da gestora para simplificar sua grade de produtos e fortalecer a liquidez de seu principal fundo de crédito imobiliário. Segundo a RBR, apesar da incorporação de um portfólio de crédito mais pulverizado (vindo do PULV11), o nível de risco do RBRR11 permanecerá inalterado, sustentado pelas garantias robustas do portfólio já existente.

Cronograma e benefícios da fusão

A operação já foi aprovada em assembleia e tem um cronograma definido. As negociações do PULV11 na B3 foram encerradas em 15 de outubro. O período para que os cotistas do PULV11 informem seu custo médio de aquisição (necessário para o cálculo de impostos) vai de 20 de outubro a 14 de novembro.

A entrega efetiva das cotas do RBRR11 para os investidores do PULV11 deve ocorrer em 25 de novembro. O processo será totalmente encerrado em 27 de novembro, com o pagamento final em dinheiro de eventuais frações de cotas.

Após a fusão, o fundo consolidado (RBRR11) contará com um patrimônio líquido próximo de R$ 1,5 bilhão. A gestão espera que isso eleve o volume médio de negociações diárias e reduza o spread (diferença) entre os preços de compra e venda das cotas no mercado secundário, beneficiando a liquidez.

A operação também deve elevar a taxa média da carteira total, ampliando o potencial de geração de dividendos futuros.

RECT11 tem salto de 165% no lucro com venda de ativos

Enquanto o RBRR11, se fortalece com a incorporação do PULV11, o fundo imobiliário RECT11 fechou o mês de outubro com lucro líquido em regime de caixa de R$ 10,494 milhões. O resultado representa um salto de 165,3% em relação a setembro (R$ 3,955 milhões).

Fonte: RECT11

A performance foi impulsionada principalmente pelas operações de venda de imóveis, que adicionaram R$ 21,319 milhões ao desempenho do período, complementando a receita de aluguéis, que somou R$ 5,635 milhões no mês.

Dividendos e desempenho da carteira

Com base no resultado de outubro, o fundo pagará R$ 0,45 por cota em 14 de novembro. O valor corresponde a um dividend yield mensal de 1,32% (15,84% ao ano), o que equivale a 134% do CDI líquido de impostos.

Em relação ao portfólio de lajes, a taxa de ocupação alcançou 91,9%, restando 8,1% de vacância. A gestão informou que 64% dos contratos são reajustados pelo IPCA e 36% pelo IGP-M.

Movimentações: venda de ativos, novos CRIs e renovação com Telefônica

A gestão segue com sua estratégia de vender ativos para reduzir passivos (dívidas), buscando preços alinhados aos laudos de avaliação. O fundo já executou vendas recentes, como as do Parque Ana Costa e Canopus Corporate.

O mês também trouxe eventos relevantes para a carteira. Houve a renovação do contrato de locação com a Telefônica Brasil por cinco anos no imóvel Barra da Tijuca Corporate.

Além disso, o fundo aumentou sua exposição em crédito imobiliário, com a compra de R$ 3,95 milhões do CRI MRV (remunerado a CDI + 3,00%) e R$ 781 mil do CRI Vitacon (CDI + 2,48%).