XPML11 fatura R$ 60 milhões e projeta Q4 favorável; IBBP11 capta R$ 80 milhões em nova oferta

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) divulgou seu relatório gerencial referente ao mês de setembro de 2025, informando um resultado líquido de R$ 50,336 milhões. As receitas totais do período somaram R$ 60,414 milhões, enquanto as despesas operacionais registradas foram de R$ 10,077 milhões.

Fonte: XP Asset Management

Com base nesse desempenho, a gestão manteve a distribuição de rendimentos no mesmo patamar dos meses anteriores, destinando R$ 52,183 milhões aos cotistas. O valor equivale a R$ 0,92 por cota, e o pagamento foi efetuado em 24 de outubro.

Fontes de receita e reservas acumuladas

A maior parte da receita do fundo (R$ 57,73 milhões) veio das atividades imobiliárias, ou seja, dos aluguéis dos shoppings.

O resultado foi complementado por R$ 858,95 mil provenientes de aplicações financeiras em renda fixa e por R$ 1,825 milhão obtidos com investimentos em cotas de outros fundos imobiliários.

Como o valor distribuído (R$ 52,1M) foi ligeiramente superior ao lucro apurado no mês (R$ 50,3M), o fundo utilizou parte de suas reservas.

A gestão informou que, ao se considerar também os saldos mantidos nos veículos Omni Malls FII e NeoMall FII (ambos integralmente detidos pelo XPML11), o fundo terminou o mês com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,24 por cota, um "colchão" que pode ser usado para estabilizar distribuições futuras.

Indicadores operacionais mostram forte crescimento anual

O relatório destacou o forte desempenho operacional do portfólio na comparação com o ano anterior. As vendas por metro quadrado nos shoppings do fundo atingiram R$ 1.408/m², registrando uma alta de 5,1% em relação a setembro de 2024.

O indicador mais observado pelo mercado, o NOI (Resultado Operacional Líquido) de Caixa por metro quadrado, apresentou um crescimento ainda mais robusto. O NOI/m² chegou a R$ 128/m², uma expansão de 10,0% na base anual, demonstrando a capacidade dos ativos de gerarem mais caixa operacional.

As métricas de lojas comparáveis (que analisam apenas lojas abertas há mais de 12 meses) mostraram uma evolução mais modesta, mas ainda positiva. O Same Store Sales (Vendas em Mesmas Lojas) aumentou 2,4% e o Same Store Rent (Aluguel de Mesmas Lojas) avançou 0,6%.

Composição do portfólio e mudança de nomenclatura

Ao final de setembro, o portfólio do XPML11 era composto por 26 shopping centers. Juntos, esses empreendimentos somam aproximadamente 968 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e reúnem mais de 5.005 lojas.

A ABL própria do fundo (a fatia que o XPML11 realmente possui desses shoppings) alcançou cerca de 333.000 metros quadrados.

O relatório também informou sobre uma mudança administrativa: o Internacional FII, um veículo de investimento controlado pelo fundo, teve seu nome alterado para Omni Malls FII.

Visão da gestão sobre o varejo e projeções para o 4º trimestre

A gestão do fundo comentou que o ambiente setorial colaborou com o momento. Setembro trouxe sinais de estabilidade e uma leve recuperação para o varejo brasileiro, após meses mais contidos.

De acordo com o Índice Cielo do Varejo Ampliado (ICVA), o faturamento real (descontada a inflação) do varejo teve um recuo de apenas 0,2% em setembro na comparação anual. Já em termos nominais (sem descontar a inflação), houve um avanço de 4,3%.

Esse desempenho, segundo a gestão, foi sustentado por campanhas promocionais eficazes e pela ativação do Dia do Cliente, em 15 de setembro, que ajudou a impulsionar o fluxo de consumidores nos shoppings.

Para o quarto trimestre, as projeções da gestão seguem favoráveis. A equipe citou o Índice Antecedente de Vendas do IDV (Instituto para Desenvolvimento do Varejo), que indica um crescimento nominal de 6,5% em outubro e de 6,2% em novembro.

O otimismo para o final do ano é baseado em um cenário de preços mais estáveis e na manutenção da taxa Selic, que dá mais previsibilidade ao consumidor.

Nesse contexto, a gestão do XPML11 avalia que os shoppings dominantes e com experiência integrada, como os do portfólio, tendem a capturar maior tráfego e ter um desempenho superior na reta final do ano, especialmente com a proximidade da Black Friday e do Natal.

IBBP11 anuncia dividendos e recebe 1º aluguel da Solventum

Enquanto o XPML11 projeta um bom final de ano para o varejo, o fundo de galpões industriais IBBP11 (Brazilian Business Park) também anunciou seus resultados, destacando o sucesso de sua nova captação e o início de uma nova receita relevante.

O IBBP11 anunciou a distribuição de R$ 0,08 por cota sênior e R$ 0,076 por cota ordinária referente a outubro, com pagamentos previstos para 14 e 17 de novembro. O fundo registrou um resultado líquido de R$ 2,624 milhões no período. A gestão afirmou que o aumento na distribuição reflete uma receita recorrente maior no mês.

Em outubro, o fundo também recebeu o primeiro pagamento de aluguel da Solventum, multinacional norte-americana do setor de saúde, que ocupará integralmente o Edifício Antares (23.787 m²). As obras do edifício estão próximas da conclusão, com entrega estimada para este mês de novembro de 2025. O portfólio do fundo permanece com 100% de ocupação física e 100% de adimplência.

Fundo conclui captação de R$ 80 milhões em 4ª emissão

A inVista Real Estate, gestora do fundo, anunciou a conclusão de sua 4ª emissão de cotas, que captou R$ 80 milhões. A operação alcançou 80% da meta inicial e impulsionou o patrimônio líquido do fundo de R$ 400 milhões para R$ 480 milhões, um crescimento de 20%.

A gestora destacou o sucesso da captação mesmo em um ambiente desafiador, com a Selic em 15% ao ano. "A captação de R$ 80 milhões com juros a 15% ao ano não é apenas um número. É a validação do mercado sobre a qualidade do nosso modelo", afirmou Thiago Leomil, sócio fundador da inVista.

Segundo a gestora, toda a demanda foi orgânica, vinda de investidores institucionais e privados sofisticados. O fundo se destaca por entregar um dividend yield próximo de 11% ao ano, 100% de ocupação e uma base de 23 inquilinos de primeira linha, como Solventum/3M, Magna e Johnson Industrial, com contratos de duração média de nove anos.